泰国房产投资热潮之前,你应该先知道这15件事

Pictures via contemporist

以下本文转自:浅谈泰国房产投资:栽进房产热潮前,一名投资人的15个心得分享

我们想让你知道的是:

投资房产属于用资本赚取资本,确实比起领死薪水来的更能够累积资产。而东南亚房价普遍低于台湾等已开发国家,且多数人看好他的后续发展潜力,若能实际了解,并做好风险规划,不啻为一个海外投资的管道。


海外投资创业热,搭上新南向政策与媒体们的推波助澜,台北房子又买不起的情况下,似乎来曼谷置产,是个门槛较低,又有可观预期获利的选择。随便动手在网路上查询一下,便可以得知许多资讯。

简单来说,投资泰国,首选观光商业大城市,例如曼谷、芭达雅、普吉岛等,这之中当然又以曼谷最为赤手可热。除了极高的国际化,来自各地的旅客和白领工作者保证源源不绝的租客;再来,近年热钱与外商直接投资(FDI)不断涌入东协,预计也会进一步推高曼谷房市和租屋的需求(租屋或商办)。

泰国买房,外国人可以购买非带土地的公寓,并拥有永久产权、可以自由交易与继承。并且,目前泰国政府并未对房产课徵房屋税,所得税或遗产税,仅在交屋时有笔一次性的过户税,以及新房子每年会有物业管理费。此外,购买房屋时以平方米计算面积,且有附带免费的车位,健身房,游泳池与花园,不计入公设。

比起周边国家,曼谷在物价、医疗水准、观光资源、生活便利度、国际学校、文化等方面都具有优势,相同的生活成本,在曼谷往往可以得到更高品质的享受与服务。
鉴于此,许多仲介看上这块市场,早期多是欧美或日本退休人士来泰定居,近年倒成了许多亚洲炒房团把资金配置放在海外房产的手段,特别是来自中港台的投资客,更是动辄买下大量单位。他们看中的,便是每年3-5%的租金报酬率,以及好地段房价上看5-8%的涨幅。S小姐两年前来到曼谷,因为经过比较后,看上了曼谷的高度国际化、高CP值的生活,以及优质的国际学校,故把女儿从新加坡转学来曼谷,进而也开始研究房产投资,以下简单分享一些心得。


1、房产首重地段,好的地段才能维持高出租率和房价持续上涨

以个人的了解,曼谷必须投资在捷运(BTS)沿线,其中又以阿索克(Asok),澎蓬(Phrom Phong),东罗(Thong Lo),和伊卡迈(Ekkamai) 四站是最精华的部分。这一带外国人活动居多,同时也属于曼谷的新贵聚集区,价格很难不涨。

至于菲隆奇(Phloen Chit)和那那(Nana) 站一带,或者席隆(Si Lom)延伸到钟那席(Chong Nonsi) 商圈,或许也是不错的地段,但因为没有涉猎太多,所以不予置评。

Photo Credit:目的泰语教室

2、多考虑出入时的动线

同上,沿着阿索克(Asok),澎蓬(Phrom Phong),东罗(Thong Lo),和伊卡迈(Ekkamai)四站的素坤逸(Sukhumvit)路,左右各会延伸不少巷弄,裡面的建案虽都不错,但要注意该建案是否只容单侧巷弄进出,或者打通两边巷子,可以从不同的侧的巷弄出入。因为曼谷交通世界第一塞,多考虑点出入时的动线,对房子的整体价值绝对有加分。

3、价格部分

透过仲介买一般较贵,且仲介还会抽3%的佣金,若能透国建商或直接跟泰国人买,价格多半可以比仲介开的低一些。另外,切莫把华人购屋心态带来泰国,一次买个100户并不会有折扣,在这里多半开价多少就是多少,唯一差别的只是「时间」,你越早买,价格越便宜;越晚购入,自然价格上涨。

4、别尽信仲介的话术

市面上很多仲介或广告打着「三年保证出租,报酬率保证x%」,或「地铁20xx年通车,房价势必大涨」之类。前者,大抵已经把那笔帐算在你的交屋总价裡面了(不信,试着比较看看同样建案的单位,泰国人自己买又是多少钱),且过了他答应你的期限,大概也就不会理会你,能否租出去或转手卖掉,得看你自己的本事。而后者,别忘了这裡是泰国,台湾机场捷运都盖了20多年,你真的以为20xx年曼谷的地铁某线可以如期通车?

再来,很多号称「走路x分钟可达BTS站」,示意图画起来也很漂亮,但实际走一遭,往往发现根本不是这么一回事。泰国终年如夏,白天户外走个15分钟便大汗淋灕,建议别尽信仲介的话,自己真正看过再做决定。

5、投资方式:

以购买预售屋为例,在预售屋阶段会是价格最好的时候,操作方式为准备大约10万泰铢(约新台币9万)左右的订金,之后按照离建案完成的日期,按月缴纳「预付金」,待建成后,交屋时再一併付清尾款。

交屋之前大概你会付出总价的约莫10-15%,某些投资客(甚至房仲)会用这个来操作,想办法在交屋前找到新买家,这样自己仅需先自备10%左右的资金,便可「赌一把」在转手时赚取差价。但不可不考虑其风险:

其一,若同建案还有其他单位,新买家何不去购入新屋,何必跟你买「二手屋」;

其二,若无法在交屋前找到买家,则必须想办法筹措尾款,且此时当初承诺你的仲介多半会不知去向。

6、价格较无弹性的房屋类型

若是购买新成屋或二手屋,一般价格会比较无弹性。但仍可注意「高低楼层」的价差,以及是否能直接从「泰国人」手上购入(而不要从外国人手中买房)。越高楼层多半越贵,据称这是被华人炒作起来的,不然泰国人其实并没很非得住高楼,看风景不可,有时高低楼层会差到2倍以上,然而在租金方面却不可能有两倍的价差,故打算做出租的须谨慎思考。

7、本地人和外国人的差别

补充第6点,泰国政府有规定凡建案单位,须至少51%让泰国人购买,其馀的才开放给外国人。但这裡的51%是指「至少」,很多资金雄厚的泰国本地人,大可购入属于外国人额度的那49%,第六点所谓跟「泰国人」买房,指的是这个。

8、房价上涨?

金华区寸土寸金,不易在起新的建案,涨价自然是意料之中。但很多房仲会把投资者导向较偏远的地区,虽一样有BTS或MRT经过,「看起来」交通也很方便,但由于附近空地多,大型新建案每年都在建,所谓涨价指的是那些新成屋的平均价格,而你所持有的「旧」房子顶多被带动一点点的涨幅,别妄想你那买了几年的房子,有资格跟隔壁新建好的单位卖一样的价钱。

9、投资房产不外乎赚取租金,以及赚取涨价的利益

前者真的是要在重点地段才能炙手可热,房客络绎不绝,在许多偏僻的地铁站附近(很多房中拼命的在销售),很多空屋根本租不掉也卖不掉,不信,上「曼谷大厝」或其他网路论坛一查便知。再者,从买家角度来看,无论外国投资客还是泰国的中产新贵,都会偏好新房子,要不也至少是在商业中心的公寓(condo)。

有此一说是泰国单身有薪阶级日增,未来很多本地人也会偏向购买位于市中心小坪数的套房,故待发展个几年后,泰国人自己的市场会更大。没错,但别忘了,法规有保障51%的单位本来就是留给泰国人的,泰国自己的房市交易,恐怕还轮不到你一个外国投资客来精打细算。

10、资金够,不妨买下相连的两间

在曼谷的公寓(condo),越是中心地段,越多属于30-35平方米的小套房,一厅一卧一卫,单人生活很惬意,情侣或夫妻也还塞得下。但若资金够,不妨买下相连的两间,打通成60-70平米的家庭式套房,如此相对更好操作,租金可拉抬的更高。特别是针对携家带眷的高阶白领,以日商,美商为例,公司外派配给家庭的房租补贴落在7-10万泰铢(约新台币6万至9万)不等,主攻这块客群,投报率是很高的。


Photo credit: sheiladeeisme via Visualhunt.com / CC BY-NC-ND

11、买房除了看地段,当然也要看建商

几大泰国的知名品牌建商,例如AP Thai,Lumpini 等,都不太可能出现烂尾楼的情况。另一方面来说,能在金华地段标下建案的建商,自然也不会是泛泛之辈,故此,投资曼谷仍是那个关键字:「地段」决定一切。

12、盘点一下自己是否有相关人脉

投资房产,有在地人脉,无论是泰国人,或者待过几年熟悉当地的朋友(且他也还在当地),会是比较稳妥的意见来源。此外,成交后仲介抽3%大抵是行情价,建商也不会吝于给出佣金,故若能了解在地房市,不如跳过仲介直接接洽交易,省下抽成,或乾脆让自己的当地好友赚,还划算的多。

13、利息部分

台湾房贷利息较低(2017年约为1.7%),曼谷租金报酬率约为5%(当然,要是金华地段才能保证高出租率),一来一往之间便可套利。但详细办法还是依据不同银行,会有不同条件。

14、手头上务必保有现金流

投资是要用「閒置资金」入市,切莫把资金卡死。且房地产仍属于较高门槛的项目,年轻人尚处于累积资金阶段,不妨多观察多了解市场,可先从短期基金,万用保险等方式操作,并做好未来规划。

15、可能有些人会质疑炒房是否道德?

针对这个问题,那得端看你依据谁的标准,又,你是否是其中的得利者。自己不赚的时候各种酸熘熘与正义感都可以侃侃而谈,对他人以最严厉的标准来评判,但当你有机会(小)赚一笔的时候,相信我,你会对自己宽容许多的。

总结来说,投资房产属于用资本赚取资本,确实比起领死薪水来的更能够累积资产。而东南亚房价普遍低于台湾等已开发国家,且多数人看好他的后续发展潜力,若能实际了解,并做好风险规划,不啻为一个海外投资的管道。

当然,投资有赚有赔,东协话题是炒作还是有真实力,以及自己的能力又适合什么样的投资项目,都必须好好做功课,切莫跟着一头热来闯东南亚。

(注)本文为投资人的心得分享,为主观想法与个人意见发表自由,由作者于2017年4月整理之。内容不构成投资邀约或用于任何商业用途。且内文中路名,建案名称与实际销售状况、售价与报酬率,以及若后续有任何法规上的变更,建议自行上网查询,并以官方公佈为准。

责任编辑:周慧仪

核稿编辑:李牧宜

➤ 延伸阅读:一个连结泰国贫穷社区向心力的不规则足球场

➤ 原文出处:浅谈泰国房产投资:栽进房产热潮前,一名投资人的15个心得分享

 

 

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注