曼谷、金边房产投资布局概况,该如何着手东南亚置产?

東南亞這幾年十分火熱,無論是在總體的經濟成長或是個別國家的各類指標都表現亮眼。其中外資與觀光帶來的錢潮與人潮,創造了許多機會。筆者針對泰國曼谷和柬埔寨金邊,建議讀者幾項置產和投資的方式。

事先聲明投資有賺有賠。本文所提的投資案例與觀點,純粹資訊交流,投資理財也沒對錯。讀者應該自行多做功課,小心以對。東南亞這幾年十分火熱,無論是在總體的經濟成長或是個別國家的各類指標,都表現亮眼。其中外資與觀光帶來的錢潮與人潮創造了許多機會。東盟近年來也加大整合力道,東盟共同市場(AEC)在2015年底完成簽署,未來物流、人流、人流、金流可望互連互通,遠程目標則繼續朝「類歐盟」的方向邁進。

亞太區域部分,台灣大推新南向、中國主打一帶一路,其他外商諸如美日韓等本就在東南亞深耕多年,累積大量的資源與派駐人力,這些都可以算是優勢,讓東南亞幾個主要國家的GDP,連續好多年都保持在5%以上的水準。其中處於北東盟中心的曼谷,又是區域中最有吸引力的城市之一。


▶ 泰國房地產佈局

在泰國,個別海外投資佈局有很大一部分的資金會放在房地產,因為看好未來漲價空間,以及相對較高的出租報酬率。先說說為什麼會漲,曼谷是東南亞陸上的交通核心,2020年預計中泰高鐵通車、2025也有計畫接通曼谷到新加坡的路段;從越南通往緬甸的橫向鐵路也將由日本承包興建,跨境鐵道交會於曼谷,無疑會推升交通樞紐的地位。

光是因應增加的人潮而形成的產業聚落,就不難估計會增加房市的需求,而就算這類超大型的公共建設一拖再拖,至少他能夠不斷創造話題,激勵買氣。

泰國政府力推的「泰國4.0」和投資獎勵計畫,其中便是鼓勵外資來曼谷建立區域總部,可享8年免企業稅的條件,和高階管理人員簽證優惠待遇等,讓企業以以曼谷為中心,輻射整個北東盟5國(泰柬緬寮越)的市場。一般來說經濟成長也有助於帶動房價上升,並吸引更多「熱錢」進入。

曼谷從二戰以來就被定義為區域的「外交」與「新聞」交流重心,大量的國際組織設立在此。在亞太各個主要城市中曼谷擁有最多的大使館、代表處與NGO區域總部。這代表著大批的「外籍白領菁英」必須居住與生活在這座城市,近年越來越多的華人也選擇來泰國退休養老,因此房屋的實際需求仍有一段可成長的空間。

一位在曼谷投資的李小姐表示,「泰國雖然還屬於發展中國家,但曼谷在東南亞算的上除新加坡外,最先進與國際化的地方了,無論是醫療服務、國際學校、消費娛樂場所等,都堪稱世界級的水準,且消費又便宜。不過,炎熱的天氣和塞車問題著實讓人受不了。」

泰國出了名地對外國人友善,又有外交、商業活動、觀光帶來的大量人流,不管是長期派駐或著短期旅行,也無論景氣波動在高點還是低點,「居住」肯定是最基本的需求。購房做長租或短租,可預期會有一定的收益,「特別是泰國光是2016年就超過3000萬的旅遊人次,法規又不禁止airbnb,所以若操作得宜,短租報酬率非常划算」,她補充。

不過當然,談到投資絕對沒有「保證賺錢」這回事,即便是火熱的東南亞房產市場,也會有許多因素,導致未達預期成效。例如,很多仲介會宣稱x分鐘到地鐵站,或什麼保證n年n%收益之類云云,恐怕都不盡真實,畢竟仲介主要是賺總價3%的中間費。至於買家未來的死活,多數海外盤的房仲不會在乎。

房地產是個相對門檻較高的投資領域,但能否獲益也不若其他金融產品那樣複雜,「買房手中地段」這個原則舉世皆然,除了一個地區整體的向上成長趨勢可以觀察出來之外,「地點」也是很重要的關鍵。

以曼谷為例,個人觀察就只有素坤逸(Sukhumvit)路沿線,BTS阿索克(Asok)、澎蓬(Phrom Phong)、通羅(Thong Lo)三站之間的「蛋黃區」值得投入。以台北來比喻,大概屬於沿忠孝東路的忠孝復興、忠孝敦化、國父紀念館這幾站。

因為市中心精華區幾乎已經沒有空地、不太容易再有新建案,曼谷交通也是世界第一塞,多數外籍人白領工作者會需要利用BTS與地鐵通勤,及超過70%的觀光消費也都發生在素坤逸這條橫貫曼谷中心的大路上,因此地段好壞,決定投資報酬率的高低。


▶ 柬埔寨金邊,一棟又一棟的建案

同樣也被炒得火熱的柬埔寨金邊,近年蜂擁而入的資金催生一棟又一棟的建案,且同樣規格的市中心condo,價格比曼谷又便宜了一到兩成,也很吸引人。實際與在地台商聊過之後,會發現金邊房市最熱的時候大約出現在2013年,大量韓國、日本、台灣建商至圈地建屋。

不過近年供過於求、空屋閒置率太高,出租並不易。雖然柬埔寨雖經濟成長快速,但背後中資佔了大部份,且品質跟泰國的整體水平比較起來,還是有很大的落差。

派駐超過7年、已在當地成家的台商A表示,他在2014年購入的鑽石島的新屋,現在根本沒辦法脫手。他說,雖然價格仍逐年上漲,但「有行無市」也令人感到無奈。「要等到金邊基礎建設更完善、外資政策和貨幣制度更明朗後,才能機會在國際市場上找到買家。」

他補充,放著經營airbnb可以作為穩定的收入來源,只不過來柬埔寨的觀光客,很大部份是去看吳哥窟的,在金邊要吸引旅客入住,定價就沒辦法訂的太高。

「在金邊地區,土地是一個很值得操作的投資,漲幅比起房子更高、更快。且土地有資源稀缺性,在金邊南部還有很大片價格尚不太昂貴的區域,很適合興建廠房、出租。」他提醒,土地比起房屋有更多的限制,也較非外籍人士可以獨立買賣的項目,必須要利用投資移民取得當地身份,或成立控股公司、在地夥伴合作才能操作。

土地如果門檻太高,或許找已持有土地的當地人投資設廠是不錯的選擇。一位朋友R表示,柬埔寨仍屬於東南亞工資較低的地方,勞力密集的成衣、製鞋、製包工廠很容易聚集在金邊周圍,形成一個又一個的工業聚落。

加上中國一帶一路的投注,金邊和金邊南段地區的主要租售對象會鎖定企業與廠商,以生產和倉儲為主,而非像曼谷,以觀光客和高階白領自住居多。

「地段決定一切」,在連接金邊的主要幹道兩側,土地增值與可被利用空間較大,且工廠一般一簽都是5-8年的租約,穩定性高、投資回收速度快、管理容易。因此建議在金邊的操作反而不是去市中心精華地段買房,而是往稍微市郊的地段,投資土地與廠房。Photo Credit: Reuters/達志影像金邊城市和湄公河。


▶ 總結

假設手上有約10萬至15萬美元的資金,考慮至東南亞的投資的讀者,如果是在曼谷,筆者建議考慮以市中心金華區的住房為主,租金可望有5-6%的年報酬率。房屋本身的增值,不啻為抗通膨、穩定的投資部位;而若是金邊,則建議以土地和工廠為主,回報率會更高些。且土地的漲幅也一般比房產更大,會是比較好的選擇。

誠然,還有許多細節,諸如外資比例的規範、外匯是否自由進出、永久產權與土地所有權的種類,法規與外籍人士的限制等等,讀者若有興趣,可以自行查詢相關資料。

「這聽起來根本是炒作,難道不會泡沫嗎?」朋友問道。

筆者個人認為,短期內應該還不至於,只要不是碰上2008年那種全球遭殃的金融海嘯,到不用太過擔心價格會瞬間崩跌。但長線來看,東南亞諸國若持續放任外資湧進,確實在房地產有一定的風險。

而一些資深的海外置產投資人的觀察是「中國顧客將會是全球房地產的最終買家」。以曼谷房市為例,觀察專門操作國際盤的房仲業者的操作手法,你會發現一般新案子都會先在香港、台灣、新加坡開盤,賣了一部分後,再來才進去北京、上海、廣州銷售,而此時的價格一般都會翻了好幾成。

所以,在一帶一路仍有5-10年的話題熱潮,中國外匯管制在未來有機會鬆綁的情況下,中國買家大舉進入東南亞房市之際,才會是泡沫前的價格最高點。短期內,這個最高點還不至於出現。房價地價週期性的漲跌勢必會有,但整題的長線發展,應該還是向上的趨勢。

「多找資料,而且強烈建議一定要去實際看看自己想投資的東西。」飯局末了,我提醒眼前這群各個小有成就的朋友們。

這年頭,光領一份死薪水確實很難翻身,懂點投資理財,增加點業外收入,也是年輕人漸漸關心的事情。其他像是馬尼拉的賭場、印尼的電商、新加坡馬來西亞的新創、緬甸的有機農業等等,也都有朋友在研究與投資,之後有機會,在分別來撰文介紹。


責任編輯:李牧宜
責任編輯:楊之瑜
原文出處:如何在東南亞置產?曼谷、金邊房產投資佈局觀察

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